Az Európai Unió válasza a kontinens lakhatási válságára
A lakhatási válság és a rövid távú lakáskiadások (STR) kérdése napjaink egyik legégetőbb európai társadalmi és gazdasági problémája. Ursula von der Leyen az Európai Bizottság 2025 évi (State of the European Union) beszédében külön kitért arra, hogy „az otthon nem csak négy fal és egy tető. Az otthon biztonság, melegség, hely a családnak és a barátoknak. Az otthon annyit jelent: tartozunk valahova. De ma is túl sok európai van, akiknek az otthon nem örömöt, hanem szorongást okoz. Mert az otthon adósságot és (lét)bizonytalanságot is jelenthet. A számok kijózanítók. 2015 óta a lakásárak több mint 20%-kal emelkedtek, és több mint 20%-kal csökkent az építési engedélyek száma. Ez már több mint lakhatási válság. Ez már társadalmi válság.” Ezért az Európai Bizottság javaslatot fog tenni a rövid távú bérbeadásra vonatkozó jogi kezdeményezésre, így várhatóan a közeljövőben össze fogják hívni az első, európai uniós lakhatási csúcstalálkozót.
Számos európai város szembesül azzal a jelenséggel, hogy a turisztikai szálláshely foglalások 25%-át kitevő, Airbnb és más online platformokon kínált rövid távú kiadások (STR) az utóbbi években jelentősen felhajtották az árakat, miközben a hosszú távú bérleti piaci kínálatot töredékére szűkítették. Ráadásul, óvatos becslések szerint is, az STR-ingatlanok 25–30%-a illegálisan működik.
Az otthoncélú lakáshiány mértéke országonként eltérő, de mindenhol érzékelhető. Svédországban például a lakásépítések száma nem tud lépést tartani a keresettel, a bérleti díjak folyamatosan emelkednek. Ennek következtében a fiatalok és a munkavállalók számára egyre nehezebb stabil otthont találni. A svéd hatóságok ezért szigorú szabályozást vezettek be, például évi 90 napban korlátozzák az STR lakáskiadást, a regisztrációs kötelezettséget és a hatósági ellenőrzéseket, amelyek célja, hogy a lakások visszakerüljenek a hosszú távú piacra, miközben az illegálisan működő szálláshelyeket felszámolják.
Írországban hasonló a helyzet, ahol a lakásárak és a bérleti díjak drámaian emelkednek, miközben a „Housing for All” program ellenére a lakások száma nem képes követni a keresletet. A rövid távú kiadások dinamikus növekedése több tízezer potenciális otthont von ki a piacról, ami nemcsak a helyi lakosokat, hanem a munkaerőhiányos területekre dolgozni érkezőket is érinti.
Hasonló a helyzet a mediterrán államokban is, különösen a nagyvárosokban. Spanyolországban idén több, mint 60 ezer illegálisan működő Airbnb szálláshely hirdetést távolíttattak el a hatóságok a szálláshely-közvetítő platformok oldalairól annak érdekében, hogy ezeket az ingatlanokat is a legális, transzparens piacra tereljék vissza.
Magyarország számára a nemzetközi tapasztalatok fontos tanulságokkal szolgálnak, hiszen a tendencia itt is megfigyelhető. Budapest és a nagyvárosok turisztikai szálláshely kínálata évről évre növekszik, ami a bérlakások elérhetőségét csökkentette, az árakat pedig jelentősen növelte. A magyar hatóságok is már megtették az első lépéseket a probléma kezelésére: a 2025. január 1. és 2026. december 31. közötti időszakban Budapesten nem lehet új magán- és egyéb szálláshelyet nyilvántartásba vetetni.
Az Európai Unió új, 2026. május 20-tól alkalmazandó rendelete éppen erre a problémára kínál megoldást. A szakmai körökben EU-STR rendelet [Az Európai Parlament és a Tanács (EU) 2024/1028 rendelete (2024. április 11.) a rövid távú szálláshely-szolgáltatásokkal kapcsolatos adatgyűjtésről és -megosztásról, valamint az (EU) 2018/1724 rendelet módosításáról (a továbbiakban: STR rendelet)] néven ismert új szabályozás felhatalmazza a tagállamok illetékes hatóságait arra, hogy az online szálláshely-közvetítő platformoktól tevékenységi adatokat kérjenek az STR szálláshelyekről. Ehhez mindössze egy szálláshely regisztrációs rendszert kell működtetniük, valamint egy egységes EU-s interfészt szükséges fejleszteniük az automatikus adatcsere biztosításához. Az illetékes hatóságok hamarosan szigorúbban felléphetnek az illegálisan működő rövid távú szálláshelyek ellen, és a konkrét adatok birtokában természetesen egyéb, pozitív ösztönzőkkel is elősegíthetik majd a lakások visszatérését a hosszú távú bérleti piacra.
Összességében az EU-s rendelet támogatja a lakáspiaci és turisztikai érdekek összehangolását, elősegíti a helyi lakosok, valamint a nagyvárosokba beáramló munkaerő számára a megfizethető lakhatást, amely a munkaerő mobilitás alapvető feltétele. A rövid távú kiadások szabályozása tehát nem csupán turisztikai kérdés, hanem a fenntartható városfejlesztés, a társadalmi stabilitás és a gazdasági versenyképesség egyik kulcseleme. Ennek további hozadékaként beazonosíthatók lesznek az illegálisan működtetett turisztikai STR szálláshelyek is, amely nagyban hozzájárul a tisztességes piac működéséhez is.
A fent ismertetett szakpolitikai szabályozás várhatóan hamarosan egy komplex intézkedési csomagterv része lesz. Köszönhető ez annak, hogy néhány héttel ezelőtt a megfizethető lakhatást mint minden uniós állampolgár alapvető szociális jogát az EU csúcsintézményei egyértelműen előrébb sorolták. Az Európai Bizottság elnökének 2025 szeptemberi évértékelő beszéde alapján a témában új kezdeményezések várhatók, sőt, a Bizottság honlapján már feladatként szerepel az európai társadalmi méltányosság kategórián belül a megfizethető lakhatásra vonatkozó terv (European Affordable Housing Plan).
A feladatnak külön hangsúlyt ad, hogy az Európai Tanács 2025. október 23-i ülésén elfogadott következtetések V. pontja a ‘Lakhatás’ címet kapta. Az uniós állam- és kormányfők felszólították a Bizottságot, hogy mihamarabb terjesszen elő egy ambiciózus és átfogó tervet a megfizethető lakhatásról. A címben feltett kérdésre a következő évek uniós döntései adhatják meg a választ, mi pedig figyelemmel kísérjük, miként alakul az egyensúly az otthonteremtés és a turizmus között.
Nyitókép forrása: grinvalds / depositphotos.com
