A lakhatási válságot jellemzően szociálpolitikai vagy ingatlanpiaci kérdésként kezeljük, ám egyre több jel utal arra, hogy ennél jóval többről van szó. A jelen írás amellett érvel, hogy a megfizethető és stabil lakhatás hiánya közvetlen hatással van a társadalmi kohézióra, a gazdasági szuverenitásra, végső soron egy ország nemzetbiztonságára is. A jelen bejegyzésben interdiszciplináris megközelítésben vizsgáljuk, miként válhat a lakhatási krízis belső destabilizáló tényezővé, hogyan erősítheti a külső gazdasági befolyásszerzést és miért kell a lakhatás biztonságára stratégiai kérdésként tekinteni. Nem csupán egy problématérképet rajzolunk, hanem megfogalmazzuk azt az alapvető tételt, hogy a lakhatás biztonsága a modern nemzetállam egyik rejtett, de kulcsfontosságú védelmi vonala.
A lakhatási válság kifejezés arra utal, amikor a lakosság széles rétegei számára elérhetetlenné vagy megfizethetetlenné válik akár a legalapvetőbb lakhatásra szolgáló ingatlan. Világszerte egyre több ország szembesül azzal, hogy a lakásárak és bérleti díjak gyorsabban nőnek, mint a jövedelmek, ami súlyos társadalmi feszültségekhez vezet. Az Európai Unióban például az elmúlt bő egy évtizedben az átlagos lakbérek 26,7%-kal, a lakásárak kb. 55%-kal emelkedtek, de bizonyos országokban ennél jóval drasztikusabb a növekedés. Magyarországon 2010 és 2024 között a lakásárindex 234%-kal ugrott meg. Ennek következtében a fiatalabb generációk és sérülékeny csoportok szinte kiszorulnak a lakáspiacról, és egyre nagyobb arányban költöznek albérletbe vagy maradnak a szülői házban kényszerűségből. Európa nagyvárosaiban ma már minden tizedik városlakó a jövedelme 40%-ánál is többet kénytelen lakhatásra fordítani. A jelenség globális: a COVID-19 utáni időszakban világszerte ismét növekedés volt tapasztalható az ingatlanárakban (az említett számok arányszámok egyes kimutatásokban elérthetnek).
Fontos leszögezni, hogy a lakhatási válság nem pusztán ingatlanpiaci vagy szociálpolitikai probléma. Interdiszciplináris megközelítésre van szükség a vizsgálatához, hiszen egyszerre érinti a gazdaságot, a társadalmi kohéziót, sőt potenciálisan a nemzetbiztonságot is. Ahogy Dan Jørgensen, az EU lakhatásért is felelős biztosa fogalmazott, holisztikus szemléletre van szükség, és a lakhatási krízis ,,fenyegeti a társadalmi igazságosságot és kohéziót, gyengíti gazdaságunkat és csökkenti versenyképességünket”. Ez a megállapítás már sejteti, hogy a lakhatás ügye túlmutat a szociális dimenzión és nemzetstratégiai jelentőségű kérdéssé nőtte ki magát. A továbbiakban áttekintjük, miként válhat a lakhatási válság potenciális nemzetbiztonsági kockázattá, és milyen tényezők kötik össze a lakhatást az ország biztonságával.
A lakhatás mint alapvető szükséglet és a társadalmi stabilitás
Gyakori érvelés a többnyire a tőkeerős tulajdonosok részéről, hogy „nem kell mindenkinek saját ingatlan”, példaként pedig Svájcot hozzák fel, ahol magas a bérlők aránya. Ez azonban csúsztatás. A svájci modell mögött kiszámítható bérleti díjak, erős bérlői jogok és olyan horizontális mobilitás áll, ami nálunk hiányzik. A magyar kontextusban a saját ingatlan hiánya nem választott életforma, hanem kényszerű egzisztenciális bizonytalanság. Nálunk a bérleti piac szabályozatlansága miatt a saját lakás a jelenlegi helyzetben az egyetlen valódi védőbástya az elszegényedés ellen és enélkül a polgár kiszolgáltatott marad a piaci spekulációnak. Egy ország társadalmi stabilitása nagymértékben függ attól, hogy polgárai számára biztosítottak-e az alapvető szükségletek – köztük a megfelelő lakhatás. Otthon nélkül vagy bizonytalan lakáskörülmények között az emberek kiszolgáltatottá válnak és tartós stressznek vannak kitéve. A megfizethető, stabil lakhatás ezzel szemben számos pozitív hozadékkal jár: növeli az anyagi biztonságot, javítja az egészségi állapotot, erősíti a közösségi kötődést és az állampolgári szerepvállalást. Nem véletlen, hogy felmérések szerint a saját tulajdonú lakásban élők körében magasabb az életelégedettség és a mentális jóllét szintje, mint azoknál, akik bizonytalan lakhatási helyzetben vannak. Az otthonteremtés hiánya hosszú távon egyéni és közösségi szinten is frusztrációt szül.
Ha a fiatal generációk nem tudnak önálló lakáshoz jutni vagy irreálisan magas áron csak bérleményhez, az családalapítási kedvüket is visszaveti, és általában véve egy feszült, perspektíva nélküli közhangulatot teremt. Az Európai Beruházási Bank elemzése szerint a megfizethető lakások hiánya miatt a fiatalok elhalasztják a családalapítást, a diákok visszautasítanak távolabbi egyetemi lehetőségeket, a tanárok és nővérek pedig nem vállalnak munkát a nagyvárosokban, egyszerűen azért, mert nem tudnak hol lakni vagy nem éri meg. A lakhatási bizonytalanság így közvetlenül aláássa a társadalmi kohéziót: a bérlők és tulajdonosok, fiatalok és idősek, szegényebbek és gazdagabbak között feszültségek keletkeznek, nő az egyenlőtlenség és az ebből fakadó elégedetlenség. Egy tartósan lakhatási gondokkal küzdő társadalomban könnyebben ütik fel a fejüket szélsőséges politikai indulatok, tüntetések, vagy akár zavargások is – elég a közelmúlt lakbéremelés-ellenes megmozdulásaira gondolnunk Spanyolországban, Kínában vagy a lakhatási mozgalmakra több európai nagyvárosban. Az elégedetlenség és kilátástalanság a mindennapokban is megjelenik: Magyarországon például az egyik legmagasabb az EU-ban a szülőkkel együtt élő fiatal felnőttek aránya (jelenleg a 17–29 évesek több mint 70%-a a családi otthonban marad), sokan pedig inkább külföldre költöznek egy jobb megélhetés reményében. Paradox módon Budapestről ma olcsóbb lehet Berlinben vagy akár Londonban albérlethez jutni, figyelembe véve a keresetek különbségét. Mindez hosszabb távon a népességfogyást és agyelszívást erősíti, ami már demográfiai és munkaerőpiaci válságokhoz, végső soron pedig a nemzet erejének gyengüléséhez vezethet.
A társadalmi feszültségek és az életminőség romlása politikailag is kockázatos. A lakhatási válságban vergődő polgárok bizalma megrendülhet a kormányzatban, és a kialakuló ,,lakhatási igazságtalanság” narratívája mentén új törésvonalak alakulhatnak ki. Egy állandó stresszben élő, anyagilag kiszolgáltatott lakosság sérülékenyebb a dezinformációval és a szélsőséges ideológiákkal szemben is, ami belső biztonsági kockázatot jelent. Össztársadalmi szinten tehát a lakhatás kérdése közvetve a belső rend és a nemzeti ellenálló-képesség ügye is, és ennyiben máris van nemzetbiztonsági vonatkozása.
Gazdasági és szuverenitási hatások
A lakhatási válság gazdasági következményei szintén messzire vezetnek, és befolyásolhatják egy ország cselekvőképességét, szuverenitását. Kezdve azzal, hogy a lakhatás drágulása az életszínvonal növekedésének gátja lehet, hiszen ha a háztartások jövedelmük nagy részét kénytelenek lakásbérlésre vagy hiteltörlesztésre fordítani, kevesebbet költenek más árukra és szolgáltatásokra. Ez a belső fogyasztás visszaeséséhez, végső soron a gazdasági növekedés lassulásához vezethet. Ausztráliában például kimutatták, hogy a megugró lakhatási költségek az élet megdrágulásának fő motorjává váltak, ami politikai prioritássá emelte a kérdést. A magas lakásárak emellett torzítják a munkaerőpiacot is, és sokan nem engedhetik meg maguknak, hogy oda költözzenek, ahol a munkaerőhiány van, így a gazdaság egyes szektorai munkaerő nélkül maradhatnak. Mindez rontja az ország versenyképességét, ahogy arra az EU illetékese is utalt.
A gazdasági sebezhetőség azonban nem áll meg itt. Ha a lakosság eladósodik a lakhatás finanszírozása miatt (gondoljunk a devizahitelek válságára Magyarországon a 2008-as pénzügyi krízis idején), az a pénzügyi stabilitást is megingathatja. A 2008-as globális válság keserű tanulságaként ismert, hogy az ingatlanpiaci buborék kipukkanása bankcsődöket és recessziót idézhet elő, ami már közvetlen nemzetbiztonsági kockázat, hiszen egy mély gazdasági válság az állam működőképességét, nemzetközi mozgásterét is korlátozza. Ha pedig egy ország gazdaságilag meggyengül, kiszolgáltatottabbá válik a külső nyomásgyakorlásnak is, legyen az más államok vagy transznacionális piaci szereplők részéről. A stabil lakhatás hiánya így végső soron a szuverén döntéshozatalra is hatással lehet, hiszen egy folyamatosan válságmenedzseléssel elfoglalt kormány kevésbé tud hosszú távú stratégiákra fókuszálni, és könnyebben kényszerülhet külső segítségre (pl. hitelfelvételre vagy külföldi beruházók bevonzására), ami csökkenti önállóságát. Rosszabb esetben pedig homokba dugja a fejét.
Ráadásul a lakáspiac globalizálódása miatt a lakhatási válság pénzügyi haszonélvezői gyakran külföldi befektetők, akik a hasznot, kiviszik az országból. Ha egy város bérlakás-állományának jelentős részét külföldi tulajdonosok birtokolják, az általuk beszedett bérleti díjak külföldre áramlanak, nem a hazai gazdaságot gyarapítják. Így a lakhatásra fordított hatalmas összegek nem forgatódnak vissza teljes mértékben a nemzetgazdaságban. A helyben megtermelt jövedelmek elszivárgása gyengíti az ország pénzügyi egyensúlyát. Nem túlzás tehát azt állítani, hogy a lakhatási válság hosszabb távon a gazdasági szuverenitást is kikezdheti, hiszen a lakhatás biztonsága alapfeltétele egy erős, önrendelkező középosztály és stabil belső piac meglétének. A fentieken kívül a kapitalizmus válsága az elmúlt időszak világrend-átrendeződésében is megmutatkozott. A globális ellátási láncok szétszakadása, kereskedelmi háborúk és energiaár-robbanás felerősítette a lakhatási feszültségeket, miközben a spekulatív tőke tovább hajtja az árakat. Ez nem pusztán piaci hiba, hanem strukturális gyengeség, amit állami beavatkozással kell orvosolni.
Külső tényezők: külföldi befektetők, ingatlanspekuláció és hibrid fenyegetések
A modern ingatlanpiac nemzetközivé válásával egyre inkább látható, hogy a lakhatási válságot részben külső tényezők is súlyosbíthatják. Különösen a kisebb és nyitottabb gazdaságok válnak sebezhetővé a globális tőke és vagyonos külföldiek ingatlancélú keresletével szemben. Amikor egy gazdagabb ország vagy külföldi befektetői csoport magyar ingatlanok felvásárlásába kezd (legyen szó lakásokról vagy akár termőföldről), azzal kínálati szűkösséget és árfelhajtást idéz elő a helyi piacon. A helyben lakók azt tapasztalják, hogy elfogynak az elérhető ingatlanok vagy irreálisan magas áron kelnek el, olyan áron, amit a hazai keresők nem tudnak megfizetni. Ez gyakran nem kap elég figyelmet a közbeszédben, de a nagyszabású külföldi felvásárlások igenis árfelhajtó hatásúak a lakáspiacon. Friss adatok szerint 2024-ben 6600 külföldi állampolgár vásárolt magyarországi ingatlant több mint 309 milliárd forint értékben, ami az összes lakástranzakció 6,4%-át tette ki. Ezeket javarészt nem lakhatási céllal vásárolták. Budapesten a külföldiek részesedése még magasabb volt: az adásvételek 7,8%-a, a forgalom értékének viszont már 10%-a köthető hozzájuk, mivel jellemzően a drágább, prémium kategóriás ingatlanokat keresik. Ez is mutatja, hogy a nem-magyar vevők kulcsszereplői a hazai lakáspiacnak, különösen a fővárosban és a frekventált térségekben. A jelenség nem egyedi, mivel számos fejlett országban tőkeerős külföldi befektetők parkoltatják vagyonukat ingatlanban, biztonságos menedéket és hozamot keresve, sokszor a helyiek rovására. Itt érdemes megállni egy pillanatra a kapitalizmuskritikai aspektusnál. A globális egyenlőtlenségek sokszor közvetlenül csapódnak le a helyi ingatlanpiacon. Ami egy külföldi nagybefektetőnek vagy egy fejlettebb gazdaságból érkező vevőnek olcsó befektetés, az a helyi átlagbérből élő számára megfizethetetlen luxus. Ez a folyamat a lakásárakat a fejlett nyugati szintekre hajtja fel anélkül, hogy a helyi bérek követnék azt. Ez a bér–ár olló szétnyílása nemcsak gazdasági képtelenség és nemzetbiztonsági kockázat, hanem társadalmi robbanóanyag is, amit állami szinten kell orvosolni a helyi lakosság védelmében.
Felmerül a kérdés: lehet-e mindez tudatos stratégiai törekvés egy idegen hatalom részéről? Szélsőséges esetben elképzelhető, hogy egy ellenséges szándékú állam vagy szervezet szándékosan vásárol fel tömegesen ingatlanokat egy célországban, ezzel hajtva fel az árakat és nehezítve a helyi lakosság helyzetét. Az ilyen módszerek a hibrid hadviselés eszköztárába is beilleszthetők. A hibrid hadviselés lényege, hogy hagyományos fegyveres konfliktus nélkül, gazdasági, információs vagy más soft power eszközökkel gyengítik meg a célpontot. Egy ország lakáspiaci stabilitásának szándékos felborítása – például a lakosság eladósítása vagy a középosztály ellehetetlenítése drága lakások által – pontosan ilyen, nehezen tetten érhető, mégis romboló taktika lehet. Amerikai biztonságpolitikai elemzők is figyelmeztetnek, miszerint dokumentált tény, hogy külföldi (különösen anonim céghálókon keresztül érkező) vásárlók torzíthatják a lakáspiacot, és nemzetbiztonsági fenyegetést jelenthetnek azáltal, hogy érzékeny közösségekben szereznek befolyást. Nem véletlen, hogy az USA-ban törvényjavaslatok készülnek az átláthatatlan külföldi ingatlanvásárlások megfékezésére, elsősorban a kínai, orosz és más ellenérdekű országokhoz köthető tőke térnyerése miatt. Bár Magyarországon más a helyzet, a lehetőség a visszaélésre adott és lehet, hogy már élnek is vele. Gondoljunk bele: ha egy idegen hatalom közvetett módon jelentős lakásvagyont szerez egy országban, akkor bármikor zsarolási potenciálhoz juthat (például egyszerre tömegesen vonja ki a tőkét, összeomlasztva a piacot) vagy politikai befolyást építhet ki a tulajdonosi hálózaton keresztül.
Mindezek miatt több ország is nemzetbiztonsági ügyként tekint már a lakáspiaci folyamatokra, és szabályozásokkal próbálja védeni a lakosságot a külső spekulációtól. Ausztrália nemrég radikális lépésre szánta el magát, hiszen betiltották a külföldi befektetőknek a használt lakóingatlanok vásárlását, hogy enyhítsék a kínálati szűkösséget és megfékezzék az árak további emelkedését. Hasonló megfontolásból Kanada is moratóriumot hirdetett a külföldiek lakásvásárlására 2023-tól, amelyet meg is hosszabbítottak. Új-Zélandon 2018 óta korlátozzák a nem rezidens külföldiek ingatlanvásárlását, hogy a helyiek könnyebben jussanak otthonhoz. Az Európai Unióban ugyanakkor a tőke szabad áramlásának elve korlátozza az ilyen tilalmakat és EU-n belüli polgárokat nem lehet egyszerűen kizárni a piacról, de egyre több tagállam keresi a kiskapukat. Magyarországon is terveznek hasonló lépéseket. Felmerült az is, hogy külön adókat és szigorúbb ellenőrzést vezetnek be a nem rezidens vásárlók esetében. A cél nyíltan az, hogy csökkentsék a külföldi tőke árfelhajtó hatását és megőrizzék a lakhatás elérhetőségét a magyaroknak. A háttérben valószínűleg annak felismerése állt, hogy lakhatási válság van Magyarországon, és nem segítette volna a helyzetet, ha 2024-től gazdag külföldi befektetők tömege jelenik meg a lakáspiacon. Más szóval, a döntéshozók is kezdik belátni, hogy a kontrollálatlan külföldi ingatlanfelvásárlás nemkívánatos hatásokkal járhat egy sérülékeny piacon, és ütközik is bizonyos nemzetközi gazdasági szabályokkal vagy érdekekkel.
Természetesen ezek a korlátozások felvetnek nemzetközi jogi és gazdasági dilemmákat. Szembemennek a piac liberalizációjának elvével, és feszültséget okozhatnak például az EU tőkeáramlási szabadságával vagy a befektetésvédelmi egyezményekkel. Ám indokolt esetben, átmenetileg mégis alkalmazzák őket, mert a nemzeti érdek felülírhat bizonyos piaci dogmákat. Ausztrália és Kanada példája azt üzeni, hogy egy állam igenis közbeavatkozhat a lakáspiacon, ha azt a helyzet nemzetbiztonsági vagy válságos volta megköveteli.
A lakhatás biztonsága mint nemzetbiztonsági prioritás
A fenti szempontokat áttekintve megállapíthatjuk, hogy a lakhatási válság igenis hordoz nemzetbiztonsági kockázatokat. Bár első ránézésre a lakásügy szociális problémának tűnhet, valójában szorosan összefonódik egy ország gazdasági stabilitásával, társadalmi békéjével és stratégiai sebezhetőségével. Minden állam alapja a polgárai jóléte és elégedettsége, ha pedig a lakhatás alapvető feltétele nincs rendben, az dominóként döntheti le a többi területet. A biztos otthon hiánya aláássa a családok jövőjét, kiüresíti a középosztályt, elüldözi a fiatal tehetségeket és megingatja a társadalom bizalmát. Ilyen környezetben egy ország sérülékenyebbé válik mind belső válságokkal, mind külső beavatkozásokkal szemben.
A megoldáshoz átfogó, interdiszciplináris szemléletű stratégia szükséges, amely egyszerre kezeli gazdasági, szociálpolitikai és biztonsági kérdésként a lakhatást. Nemzeti prioritássá kell tenni az élhető, megfizethető otthonok biztosítását, hasonlóan ahhoz, ahogyan az energiabiztonság vagy az élelmezésbiztonság is kiemelt ügy. Ebbe beletartozhat az állami és önkormányzati bérlakásprogramok újjáélesztése éppúgy, mint a spekulációs és befektetési célú vásárlások, rövid távú lakáskiadások ésszerű korlátozása, a lakáscélú vásárlás priorizálása. Tabukat döntögető párbeszédre van szükség arról is, hogy a külföldi tőkebefektetések közül melyek szolgálják valóban az ország érdekét, és melyek azok, amelyek hosszú távon inkább károsak a nemzeti összefogásra nézve.
A lakhatás biztonsága nem pusztán szociális jóléti kérdés, hanem a nemzetbiztonság szerves része. Egy olyan ország, amelynek polgárai számára elérhető az otthonteremtés és nem kényszerülnek egzisztenciális lakhatási harcra, stabilabb, erősebb és ellenállóbb bármilyen válsággal szemben. A történelem során gyakran bebizonyosodott, hogy a belső szociális feszültségek gyengítik leginkább egy nemzetet. Éppen ezért a bölcs kormányzásnak fel kell ismernie, hogy a lakhatási válság enyhítése nem csupán szavazatmaximáló intézkedés, hanem befektetés az ország jövőbeli biztonságába. Noha a lakhatási válságra nincs egy csapásra gyógyír, a komplex, több tudományterület együttműködésével kidolgozott megoldásokkal elérhető, hogy az ,,én házam, az én váram” érzése ne váljon kiváltsággá, hanem alapvető realitás legyen, és ezzel a nemzet biztonságának egyik pillére is megszilárduljon.
Nyitókép forrása: alphaspirit / depositphotos.com
